望京旁这个楼盘，房价大降3成为何依旧卖不动？

2023年前后，毗邻望京的奶西区域经历了一波新房供应高峰，中建宸园、望京樾、望京云尚、望京国誉府这四个楼盘相继推向市场，单价普遍超过8万元/平方米，部分房源甚至突破9万元/平方米。奶西因此成为望京改善型购房群体集中外溢的目的地。

但到了2026年，新项目御林湾改变了奶西的改善型定位。

今年第一季度，御林湾开盘，预售均价约为7.8万元/平方米，但实际网签均价仅为6.54万元/平方米左右。此后，网签价格持续下滑：6月网签均价约5.8万元/平方米，7月、8月降至5.2万元/平方米，9月进一步跌至5万元/平方米。

截至目前，御林湾的整体网签价格已降至5.3万元/平方米，不足初始备案价的70%。

网签数据（来源：北京住建委）

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去化率不足5%

御林湾每平方米5万多元的价格，在奶西板块形成了显著的价格差距。区域早期新房曾达到8万元/平方米以上，即使是现在的次新房，也基本维持在7万元/平方米以上。据贝壳找房数据显示，首开金茂望京樾的挂牌均价约为7.4万元/平方米；中建宸园虽然有个别房源降至7万元/平方米左右，但挂牌均价仍高达8.9万元/平方米。

然而，价格颇具优势的御林湾，现实中却少有购房者愿意购买。

截至今日，开盘已超过6个月，其网签数量仅为76套，去化率只有4.8%，低得几乎可以忽略不计。

从规模来看，御林湾是奶西板块最大的社区。整个项目共约1563套，分为两个区域：南区12栋高层共1487套，户型主要为90-125平方米；西区则走纯改善路线，仅有3栋洋房76套，主力户型为200平方米以上。

面对如此大的体量，御林湾早早开始寻找去化的突破口。

一方面，它升级了建设标准。例如，去年年底，它将外立面升级为光幕玻璃加铝板，向当前主流高端项目看齐。

另一方面，今年入市后，它开始采取降价策略。5月下旬，御林湾推出两栋楼百余套特价房，单价低至4.2-4.8万元/平方米，面积覆盖90-125平方米，毛坯交付。6月，它又加推了3栋包含大户型的特价房，单价约5万元/平方米。

据媒体报道，特价消息发布后，不少人连夜排队看房。但从后续网签情况来看，连续降价并未达到理想的去化效果。根据京楼统计，6-8月御林湾月均去化约10套。即使到今日，参与特价促销的17号楼网签了26套，12号楼仅有12套。

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明显短板

明年10月，御林湾将迎来交房。按理说，准现房带来的确定性，加上有竞争力的价格，应能为其带来一定关注。但目前来看，它的热度依然有限。

最大的问题可能是产品过时。

无论是户型、得房率，还是内部园林设计等方面，御林湾与近期市场主流产品存在明显差距。

在主力90-125平方米户型中，御林湾大多只做到南向两面宽，采光通风与实用性大打折扣；反观当前市场多数新房，即使是90平方米户型，也普遍采用三面宽、三居两卫、干湿分离等设计。因此，御林湾在产品力上明显落后。

御林湾户型图

得房率也是其被诟病的地方。目前市场主流项目，得房率大多达到90%以上，有的甚至超过100%。而御林湾，南区高层加上赠送才80%，稍高的西区大平层，加上赠送也只有88%。而且，这还是它产品优化之后的水平。

另外，混居的社区格局也是一大硬伤。御林湾除了1563套商品房外，内部还规划了3000余套机关家属楼和人才公寓房。

据传，为避免混居对商品房居住品质造成影响，御林湾计划通过地面隔离、地下车库分开、分物业管理等方式实施分区管理。然而，从过往案例看，这种隔离在交房后很容易引发争议。

交通短板更给它的去化蒙上一层阴影。立足刚需、刚改客群的御林湾，却是个十足的非地铁盘。距离最近的北苑站或清河营站，也有约3公里，通勤极为不便。

此外，生活配套略有不足。学校等设施虽有布局但选择有限；附近有个别底商，但购物、逛街等仍需依赖3公里外的北苑、立水桥等板块的成熟商业体。

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时机不对

御林湾当前去化惨淡，核心症结在于输给了市场周期。

2017年，首农旗下的东洲地产通过非公开招拍挂形式，以近25亿元拿下奶西地块，楼面价2.8万元/平方米。按最初规划，项目应在2019年开工，在楼市仍处红利期时开盘。结果，中途因安全事故导致停工整顿，直到2023年才复工，2026年才开盘。

它不仅错过了最佳去化时机，更关键的是，近十年来，购房者的需求、住宅产品的理念和标准，早已迭代多轮。御林湾仍沿用当年的产品基础，自然很难适应当今购房者的要求。

建设中的御林湾（图源：项目小红书）

当然，还有开发企业自身的实力原因。东洲地产背靠首农集团，虽是国企，但却是农业产业出身。在地产行业，以往仅开发了如东方瑞平家园、东洲家园这类保障房、安置房项目，对于高品质商品房，几乎没有相关的产品研发和打磨经验。因此，御林湾的产品从一开始就并无太大优势。

御林湾选择在今年3月入市，时机同样欠佳。其主要竞争对手是未来科学城、天通苑板块的国贤府PARK、星寰时代等新盘。这两个竞品与御林湾同月开盘，产品更优、距地铁更近、生活配套更好，对朝阳北部客群的吸引力远超御林湾。目前，两个项目去化均超过80%。

在竞品持续分流、产品硬伤突出的现状下，御林湾想依靠小幅降价撬动去化，很难达到理想效果。不过，如果其价格足够低，低到板块内外都没有对手，届时去化或许就不成问题。参考房山长阳的新城投御河园项目，网签价低至1.7万元/平方米，比周边新房便宜近一半，凭借断层式的价格优势顺利拿下9月房山区月度销冠。爱游戏体育app提醒，在商品房成本已达2.8万元/平方米的前提下，御林湾若想把房价压到3万多元/平方米，可能性又有多大呢？

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。